Urgente la reforma en el Código Urbano de Querétaro en materia de Desarrollos Inmobiliarios.*

Urgente la reforma en el Código Urbano de Querétaro en materia de Desarrollos Inmobiliarios.*

El Código Urbano del Estado de Querétaro establece las normas que rigen la autorización, modificación, ejecución, control, vigilancia y regularización de los desarrollos inmobiliarios como los fraccionamientos, condominios y conjuntos habitacionales y comerciales y señala el procedimiento de autorización para fraccionamientos, la ejecución de las obras de urbanización de los mismos, la autorización para la venta de lotes y el procedimiento de su entrega-recepción.

Dicho ordenamiento autoriza que los desarrolladores puedan obtener una autorización provisional para la venta de lotes sin haber concluido aun con las obras de urbanización, siempre y cuando garanticen su completa ejecución en tiempo y forma a favor del Municipio, quien debe hacer efectiva la garantía para realizar por sí o por medio de contratista las obras omitidas.

Para la entrega-recepción del fraccionamiento al Municipio se debe cumplir con el procedimiento establecido en el código, previa acreditación de haberse cumplido con algunos requisitos entre los que se encuentran el que por lo menos el 75% de la totalidad de los lotes se encuentren vendidos y tributando el impuesto predial, que el 20% de los predios se encuentren construidos y habitados, que se haya constituido la Asociación de Colonos quien tiene derecho de intervenir en el proceso y que las redes de energía eléctrica, agua potable, drenaje sanitario y pluvial, jardines y mobiliario en su caso y el alumbrado público se encuentren terminados y se hayan entregado por el desarrollador a satisfacción de la autoridad competente.

Lamentablemente en la gran mayoría de los fraccionamientos no se cumplen con los procedimientos regulados por el Código Urbano de manera que se culmine con la entrega-recepción del Fraccionamiento al Municipio.  De conformidad con Daniel Rodríguez Parada, Secretario de Desarrollo Sostenible del Municipio de Querétaro, tan sólo en ese Municipio, de 383 fraccionamientos que se tienen registrados, sólo 123 han sido entregados de manera regular al Municipio y no así los 260 restantes, lo que representa que el 67.88% de los fraccionamientos se encuentren en una situación irregular.

Esto genera una gran problemática para los habitantes de los fraccionamientos, ya que en la mayoría de los casos, los desarrolladores ya no prestan los servicios en el fraccionamiento, como están obligados a hacerlo mientras no les haya recibido el Municipio el fraccionamiento de conformidad con el Código Urbano y por otro lado el Municipio tampoco presta dichos servicios por no haber recibido formalmente el fraccionamiento. Esto sitúa al habitante de un fraccionamiento en una situación totalmente desfavorable, pues a pesar de haber pagado en su totalidad el precio de su lote de terreno (o lote de terreno y construcción en su caso) al desarrollador, y de haber pagado al adquirir, el Impuesto Sobre Traslado de Dominio y de pagar bimestralmente su impuesto predial, ambos al Municipio, no recibe la prestación de servicios ni de uno ni de otro.

Algunos desarrolladores denuncian que los procedimientos para constituir un fraccionamiento, obtener las factibilidades respectivas (los trámites ante la CEA son los que más quejas reportan)  y llevar a cabo la entrega y recepción de los fraccionamientos, son trámites lentos, burocráticos y casi imposibles de llevar a cabo e impiden ejecutar las obras de los fraccionamientos en tiempo y forma para poder entregarlos a los Municipios, e incluso han llegado a señalar que pareciera que los Municipios se niegan a recibir los fraccionamientos para no tener que asumir la carga financiera de prestar los servicios públicos a los habitantes, motivo por el cual establecen pretextos y condiciones a veces absurdas o imposibles de cumplir para poder entregar el fraccionamiento a su satisfacción.

Por otro lado, las autoridades municipales advierten que gran número de desarrolladores incumplen con las obras e instalaciones y que existe un gran número de ellos que incluso abandonan los fraccionamientos sin haber terminado, y ante la petición de los habitantes que requieren de la prestación de servicios el Municipio se excusan de la no prestación de los mismos por no haberles sido entregados los fraccionamientos respectivos de conformidad con el procedimiento establecido en el Código Urbano.

Habrá de revisar cada caso, pues si para la obtención de la autorización provisional de ventas, el desarrollador tuvo que haber garantizado terminar con las obras de urbanización en tiempo y forma, el Municipio, ante el incumplimiento de la obligación de su ejecución tuvo que haber hecho efectivas dichas garantías, y si no lo hizo así, podríamos estar frente a una inacción de la autoridad que puede llegar a implicar que se finquen responsabilidades a los funcionarios responsables de la omisión.

Por si fuera poco, la regulación de las Asociaciones de Condóminos de los Fraccionamientos es vaga, y genera que lamentablemente en la realidad existan Asociaciones de este tipo que son controladas de hecho por los desarrolladores, en perjuicio de los propios habitantes de los Fraccionamientos,  y no exigen  o se inconforman ante los desarrolladores por el incumplimiento de sus obligaciones de ejecución de obras, prestación de servicios y las necesarias para entregar el fraccionamiento de manera adecuada.

Es por lo anterior, que urge una reforma adecuada al Código Urbano del Estado de Querétaro, que:

a)   Brinde certeza a los desarrolladores que invierten para llevar a cabo los desarrollos habitacionales pero que establezca sanciones importantes (pecuinarias y hasta suspensiones provisionales o definitivas) ante el incumplimiento de sus obligaciones.

b)   Establezca procedimientos claros y expeditos para que el Municipio pueda hacer efectivas las garantías ante el incumplimiento de los desarrolladores y que obligue al Municipio a prestar los servicios públicos a los habitantes de un fraccionamiento, aunque éste no le haya sido entregado así como a ejecutar las obras omitidas por el desarrollador, con cargo a las garantías o sanciones económicas respectivas y sancione a los funcionarios públicos municipales que no cumplan con lo anterior.

c)    Regule la intervención de las Asociaciones de Colonos de manera clara para garantizar de la mejor manera posible la protección de los derechos de los habitantes de los fraccionamientos.

Ojalá la Legislatura del Estado sea sensible a la problemática existente y convoque a mesas de trabajo en las que intervengan y se vean representados los habitantes de los fraccionamientos, los desarrolladores y los municipios a efecto de determinar la mejor manera de reformar el Código Urbano para corregir la situación de la irregularidad en los fraccionamientos que impera en nuestro Estado.

Pedro Reyes.

*Escrito el 24 de de junio de 2017 para su publicación en la revista Coparmex Evolución Empresarial de Coparmex Querétaro.

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